Kinnisvara müümine – kust alustada?

Ise oma kinnisvara müümine võib tunduda suur ja keeruline ettevõtmine – eriti siis, kui sul pole varasemaid kogemusi. Otsuseid on palju, emotsioone samuti. Iga kodu on ainulaadne ja selle müük väärib läbimõeldud, teadlikku lähenemist.

Olen kirja pannud esimesed sammud, mis aitavad sul alustada kinnisvara müügiprotsessi õigesti ja enesekindlalt.

1. Mõtle oma eesmärk ja ajastus selgeks

Enne kui asud kuulutust kv-sse lisama, on oluline endalt ausalt küsida: miks ma tahan müüa?

• Soov kolida suuremasse või väiksemasse elamisse

• Soov elukohta vahetada (nt töö tõttu)

• Pere suurenemine või vähenemine

• Investeeringu realiseerimine

• Elukoha vahetus välismaale kolides

• Kinnisvara seisab tühjana, kuid kulutused kaasnevad ikka.

Kui oled müügi põhjuse enda jaoks selgeks mõelnud, saad hakata realistlikult planeerima ajakava ja protsessi pikkust.

Samuti mõtle:

• Kas sul on müügiga kiire?

• Või oled valmis ootama õiget ostjat ja parimat hinda?

• Kas uus kodu on juba olemas või oled veel otsingul?

• Kas uue kodu soetamine ootab praeguse kodu müümise taga?

Kõik need küsimused mõjutavad järgmist sammu – objekti hinnastamist, turundusplaani ning läbirääkimisstrateegiat.

2. Uuri turgu ja võimalikke hindu

Kui oled oma plaanis kindel, on aeg uurida turgu. Mis toimub sarnaste objektidega? Mis hinnaga need müüki tulevad ja mis hinnaga tegelikult müüakse?

Soovitan:

• Sirvida kinnisvaraportaale (nt KV.ee, City24, kinnisvara24.ee) ja võrrelda sarnaseid pakkumisi

• Vaadata, kui kaua sarnased objektid on olnud müügis

• Uurida, millises seisukorras need on ja kuidas neid esitletakse

Kui soovid täpsemat ülevaadet, võid tellida ekperthinnangu või võtta ühendust maakleriga, kes oskab objektiivselt hinnata objekti väärtust arvestades kõiki detaile (nt asukoht, seisukord, korrus, päikesevalgus, parkimine, planeering, sarnaste objektidega tehtud tehingud).

Õige hinnastamine on edu võti:

• Liiga kõrge hind = objekti ignoreeritakse ja võid väga kaua ostjat oodata. Kui kinnisvara seisab tühjana aga igakuiselt tuleb siiski tasuda näiteks kommunaalkulusid ning maksta potaalides kuulutamise eest, kaotad raha.

• Liiga madal hind = kaotad samuti raha

3. Vaata kriitilise pilguga oma kinnisvara üle

Meie kodu on meile harjumuspärane ja täis isiklikke emotsioone. Ostja aga ei näe sinu lapse esimesi joonistusi külmkapil ega tunne nostalgilist sidet koridoriseinaga.

Seetõttu soovitan võtta hetk ja vaadata oma kodu ostja pilguga:

• Kas ruum tundub puhas, avar ja õhuline?

• Kas kodu on neutraalne, et igaüks saaks seal ennast ette kujutada?

• Kas esineb kulumisjälgi, katkiseid detaile või visuaalseid segajaid?

Soovitan enne pildistamist ja müüki teha lihtsad, ent tõhusad ettevalmistused:

• Suurpuhastus (sh aknad, põrandad, vannituba)

• Isiklike esemete ja liigse mööbli eemaldamine

• Taimede ja pehmete sisustuselementide lisamine (nt padjad, pleedid)

Need sammud loovad professionaalse ja kutsuva mulje, mis aitab ostjal luua emotsionaalse sideme.

4. Investeeri kvaliteetsesse pildimaterjali

Visuaalne esitlus on kinnisvaramüügis kriitilise tähtsusega. Enamik ostjatest otsib oma uut kodu veebi kaudu ning esimene asi, mis neile silma jääb, on fotod.

Kahjuks satub portaali tihti fotosid, mis on udused, tehtud hämaras toas või segamini ruumides. See ei anna kodu tegelikust väärtusest õiglast pilti.

Professionaalne fotograafia toob välja:

• Parimad vaated ja valguse

• Ruumi avaruse ja loogilise paigutuse

• Õige tonaalsuse ja meeleolu

• Visuaalse järjepidevuse kogu kuulutuses

Olen ise alates 2019. aastast tegutsenud kinnisvarafotograafina ning näinud, kuidas korralik fotoseeria suurendab kuulutuse vaatamiste ja näitamiste arvu märgatavalt.

Visuaalid ei ole lihtsalt “ilusad pildid” – need on müügivahend.

5. Koosta strateegiline müügiplaan

Oluline on mõelda, milline on just sinu kinnisvarale sobilik müügiplaan, ilma selleta võib teekond venida, keeruliseks muutuda või lõppeda ootamatus kohas.

• Kes on sinu sihtgrupp? (nt pered, investorid, esimese kodu ostjad)

• Kuidas neid kõnetada? (kuulutuste tekstid, visuaalid, turunduskanalid)

• Milliseid turunduskanaleid kasutada? (kinnisvaraportaalid, sotsiaalmeedia, kohalik ajaleht)

• Millised on võimalikud müügitakistused ja kuidas neid ennetada?

Hea müügiplaan ei tähenda ainult kuulutuse avaldamist – see tähendab läbimõeldud ja sihipärast tegevust, et jõuda õigete ostjateni ja saavutada parim tulemus.

6. Kogu kokku vajalik dokumentatsioon

Tehingu edukus sõltub ka sellest, kas kinnisvara dokumendid on korras ja kergesti kättesaadavad. Dokumentide puudumine võib tehingu peatada või seda venitada.

Vajalikud dokumendid võivad olenevalt objektist olla:

• Omanikutõend (ehk kinnistusraamatu väljavõte). Kas see on vaid sinu vara või vajad ka kellegi teise nõusolekut?

• Ehitise kasutusluba

• Energiamärgis

• Plaanid ja mõõdistused

• Vajadusel kaasomanike või haldaja kooskõlastused

Kui sa ei ole kindel, mis sul olemas on või mida vajad, aitan hea meelega kontrollida, et kõik oleks seaduslikult korras enne müügi algust.

Soovitus: Ära jää üksi tegutsema

Kuigi kinnisvara saab müüa ka iseseisvalt, on oluline mõista, et maakler ei ole lihtsalt „kuulutuse ülespanija“.

Hea maakler on:

• Nõuandja, kes aitab hinnata ja positsioneerida objekti õigesti

• Turundaja, kes toob välja parimad küljed, kuid ei jäta mainimata võimalikke puuduseid

• Läbirääkija, kes aitab hoida pea külmana, kui emotsioonid peaksid kasvama üle pea

• Tugipunkt, kelle poole pöörduda igas etapis. Annab tagasisidet müügiprotsessi kohta

• Organiseerija, kes korraldab ära müügiga kaasnevad tegevused ( eksperthinnangu korraldamine, ostjate nõustamine, tehingueelse info kogumine, üleandmis-vastuvõtmisaktide koostamine)

Mina ei jäta oma kliente kunagi üksinda – olen olemas alates müügi ettevalmistusest kuni võtmete üleandmiseni ja ka pärast seda.

Kui tunned, et vajad tuge, siis võta julgelt ühendust. Iga kodu ja olukord on erinev – koos leiame lahenduse, mis sobib just sulle.